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从投资人视角看我国公募基建REITs投资价值几何?

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2020-05-29 10:32:12 来源:金融界网站 作者:光大证券

  来源:光大证券(行情601788,诊股)

  报告摘要

  海外REITs发展主要受机制优化与业务创新推动。美国及亚洲主要市场REITs的推出多源于相关税收优惠政策及法律法规的出台。其中,美国受益于机构投资人便利化与组织架构革新成为全球最大REITs市场,而日本在央行支持下打造了亚洲市场规模最大的REITs市场。

  稳定分红支撑海外REITs的较高回报率。从指数表现及分红维度来看,虽然美国、日本、中国香港的REITs指数表现整体上与对应市场的股指走势一致甚至个别时段会跑输,但稳定的分红支撑REITs实现了较高回报率。除中国香港偏高外,各市场REITs的分红率基本稳定在3.5%~4.5%,年化综合回报率在6%~14%,但收益率受经济、政策等多方面因素影响存在一定波动。行业来看,工业类REITs总体表现突出,零售类REITs表现相对较差,且在此次疫情影响中遭受了较大冲击。此外,知名品牌方运行的REITs在一定程度上享有高溢价。

  REITs在不同市场间流动性差异明显,美国市场流动性表现最好。海外REITs总体日均成交额呈现:美国>;日本>;新加坡>;中国香港。其中,美国REITs成交额是其他国家/地区的3~4倍左右,总体流动性最好;中国香港市场流动性最差,部分小市值REITs成交额几乎为零。

  投资公募基建REITs需重点关注:预期收益率、估值定价与投资者结构

  1)预期收益率:预计分红回报收益率在4%~6%之间,年化综合回报率在6%~14%之间。我国现行类REITs的定价逻辑并不完全适用于公募基建REITs,结合国内试点及海外REITs经验,我们认为公募基建REITs分红回报收益率将在4%~6%左右,年化综合回报将在6%~14%之间。

  2)价格走势:短期看流动性,中期看资产质量和内生增长,长期看管理人。我国首批公募REITs具有较高市场关注度,上市后一段时间内流动性或将保持在较高的状态;但在投资机构以配置盘为主的情况下,预计资产质量将成为决定中期价格的锚;长期来看,项目品牌方的品牌与运作将成为影响权益型REITs价格走势的重要因素。

  3)投资者结构:REITs的高股息特征使其对偏好固收类产品的投资者具有较强吸引力。结合我国资管新规对产品的净值化要求、期限错配的限制,以及中长期视角下REITs流动性可能边际转弱等情况来看,更符合保险资管、养老金及理财子公司等配置型资金的投资需求。预计保险资金、养老金配置积极性较高,银行理财可能将其作为尝鲜性品种配置。

  风险分析:公募基建REITs整体流动性或偏弱,需关注流动性风险;突发事件(如疫情)影响下可能会导致产品现金流不达预期;宏观经济增速下行压力对REITs市场形成扰动,进而加大波动幅度。

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关键词阅读:REITs

责任编辑:仇霞 RF10075
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